Trattamento IVA case modulari: quale regime?

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L’Agenzia delle Entrate affronta il tema del trattamento IVA applicabile alla cessione di case prefabbricate modulari “chiavi in mano” effettuata da un soggetto passivo stabilito in un altro Stato membro dell’Unione europea nei confronti di consumatori residenti in Italia.

La risposta n. 304 del 5 dicembre 2025 fornisce chiarimenti rilevanti sia sulla qualificazione giuridica del bene ai fini IVA, sia sugli adempimenti fiscali conseguenti, inclusa la possibilità di applicare aliquote agevolate e l’eventuale utilizzo del regime speciale One Stop Shop (OSS).

Fornitura di case modulari “chiavi in mano”

La società istante, un’impresa stabilita in un altro Stato membro dell’Unione europea e registrata ai fini IVA, opera nella produzione e commercializzazione di case prefabbricate a telaio e case modulari completamente rifinite. L’impresa vende tali abitazioni a clienti privati residenti in Italia, i quali spesso richiedono l’applicazione delle aliquote IVA agevolate del 4% o del 10%.

Con riferimento specifico alle case modulari – abitazioni già complete di impianti e finiture, prodotte in stabilimento e consegnate pronte per l’installazione – la società domanda:

• se sia possibile applicare l’IVA ridotta del 4% o del 10% sulla vendita di una casa modulare, basandosi unicamente sulla dichiarazione resa dal cliente in cui quest’ultimo attesti di possedere i requisiti richiesti dalla normativa;
• se vi sia l’obbligo di registrare le fatture di vendita presso l’Agenzia delle Entrate o presso altri enti italiani, considerato che la società è registrata nel proprio Stato membro e utilizza il regime europeo OSS;
• quali conseguenze ricadono sulla società qualora il cliente abbia fornito una dichiarazione non veritiera per ottenere l’aliquota agevolata.

Qualificazione della casa modulare come bene immobile

L’Agenzia delle Entrate, nella risposta n. 304 del 5 dicembre 2025, qualifica la casa modulare come bene immobile ai sensi dell’articolo 13-ter, lettera b), del Regolamento UE n. 282/2011. Tale interpretazione si fonda su diversi elementi:

• la struttura è consegnata completa e idonea all’uso abitativo;
• l’installazione richiede l’impiego di mezzi professionali, come gru e personale specializzato;
• la rimozione comporterebbe costi significativi e non può essere effettuata agevolmente;
• l’utilizzo è destinato a essere stabile nel tempo.

Queste caratteristiche rendono la costruzione assimilabile a un fabbricato fissato al suolo, nonostante la sua origine prefabbricata.

Regime IVA applicabile: esenzione come regola generale

Il punto centrale affrontato dall’Agenzia delle Entrate riguarda l’inquadramento IVA della cessione della casa modulare, una volta qualificata come bene immobile. Tale qualificazione non è solo descrittiva, ma determina in modo diretto il regime fiscale da applicare alla transazione.

Secondo l’articolo 10, primo comma, n. 8-bis del DPR 633/1972, le cessioni di fabbricati abitativi effettuate da soggetti passivi IVA rientrano, come regola generale, nel regime di esenzione dall’imposta sul valore aggiunto. L’esenzione opera automaticamente, a meno che non ricorrano condizioni che consentano o impongano la fuoriuscita dall’esenzione.

Nella fattispecie analizzata, la casa modulare viene considerata un immobile a tutti gli effetti. Di conseguenza, la sua cessione non è configurabile come vendita di un bene mobile nuovo, ma come trasferimento di un fabbricato abitativo già completo o idoneo all’uso.

L’esenzione può venire meno solo in circostanze specifiche. La normativa IVA, infatti, prevede un regime di imponibilità obbligatoria quando la cessione è effettuata da un’impresa che:

• ha costruito il fabbricato,

oppure

• ha eseguito interventi di recupero qualificati sullo stesso.

In base ai chiarimenti della circolare n. 22/E del 2013, per essere considerata “impresa costruttrice”, l’azienda deve dimostrare un collegamento diretto e sostanziale con l’attività di edificazione dell’immobile. Nel caso delle case modulari, questo requisito può assumere particolare rilevanza qualora la società estera si occupi non solo della produzione del modulo, ma anche della sua installazione e integrazione funzionale sul terreno del cliente in Italia.

Applicazione delle aliquote agevolate

L’uscita dall’esenzione, però, non comporta automaticamente l’obbligo di applicare l’aliquota ordinaria. La normativa nazionale consente l’utilizzo di aliquote ridotte, quando:

1. si tratta di abitazioni non di lusso destinate a uso abitativo (10%);
2. ricorrono i requisiti “prima casa” dichiarati e documentati dall’acquirente (4%).

È fondamentale notare che la sola dichiarazione dell’acquirente non è sufficiente a giustificare l’applicazione dell’aliquota ridotta se, a monte, la cessione deve essere inquadrata come esente.

L’Agenzia delle Entrate ribadisce che la natura immobiliare del bene prevale sull’origine prefabbricata della struttura. Una volta che la casa modulare è:

• fissata stabilmente al suolo,
• dotata di impianti funzionali,
• destinata a uso permanente,

essa assume a tutti gli effetti la qualificazione giuridica di immobile.

Adempimenti IVA: il regime OSS non è applicabile

L’Agenzia chiarisce che il regime speciale One Stop Shop (OSS) non può essere utilizzato per la vendita di case modulari, poiché esso si applica esclusivamente alla vendita a distanza di beni mobili.

Essendo la casa modulare qualificata come bene immobile, la società estera che effettua la cessione è tenuta ad assolvere l’IVA in Italia mediante:

• identificazione diretta ai sensi dell’articolo 35-ter del DPR 633/1972,

oppure

• nomina di un rappresentante fiscale in Italia ai sensi dell’articolo 17, comma 3, del DPR 633/1972.

Questi adempimenti sono necessari anche quando l’acquirente è un consumatore finale.

Dichiarazioni mendaci dell’acquirente: responsabilità e sanzioni

In caso di dichiarazione mendace rilasciata dal cliente ai fini dell’applicazione dell’aliquota IVA agevolata, si applicano le disposizioni della nota II-bis, articolo 1, Tariffa, Parte I, del DPR 131/1986 (TUR).

L’Agenzia delle Entrate recupera:

• la differenza d’imposta tra aliquota ordinaria e aliquota agevolata;
• una sanzione amministrativa pari al 30% della maggiore imposta;
• gli interessi di mora.

La sanzione riguarda esclusivamente l’acquirente: nessuna responsabilità è prevista per la società venditrice.

Obbligo di accatastamento della casa modulare

L’Agenzia delle Entrate richiama inoltre l’articolo 2, comma 3, del DM 28/1998, che dispone il censimento catastale delle costruzioni prefabbricate quando:

• sono ancorate o fissate al suolo;
• presentano autonomia funzionale e reddituale;
• sono stabili nel tempo.

La casa modulare rientra pertanto tra le unità immobiliari da accertare presso il Catasto Fabbricati.