CIN obbligatorio nelle dichiarazioni 2026

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Le dichiarazioni dei redditi 2026, relative al periodo d’imposta 2025, introducono un elemento di forte impatto per il comparto delle locazioni brevi e turistiche: l’obbligo di indicare il Codice identificativo nazionale (CIN). La novità, prevista dalla Legge n. 207/2024, si inserisce in un più ampio sistema di tracciabilità del settore e comporta conseguenze rilevanti sia sotto il profilo dichiarativo sia in termini di possibili controlli.

A differenza della precedente annualità, in cui l’indicazione del codice non aveva carattere stringente, per il 2025 il dato diventa essenziale e deve essere riportato non solo nel modello dichiarativo, ma anche nella Certificazione Unica e nelle comunicazioni relative alle locazioni brevi.

Locazioni brevi: le regole

Un breve cenno alle locazioni brevi, che rappresentano una modalità sempre più diffusa di messa a reddito degli immobili abitativi, ma richiedono un’attenta gestione sotto il profilo fiscale e normativo. La disciplina di riferimento, aggiornata alle regole 2025–2026, introduce obblighi stringenti e chiarisce i confini tra attività privata e imprenditoriale, con impatti concreti su tassazione e adempimenti.

La nozione di locazione breve è definita dall’articolo 4 del DL 50/2017 e riguarda contratti di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa, anche tramite intermediari o piattaforme online.

Per rientrare nel regime, devono coesistere alcuni requisiti fondamentali:

• immobile ad uso abitativo;
• durata del contratto entro i 30 giorni;
• locatore persona fisica;
• attività svolta in forma non imprenditoriale.

Sono ammessi esclusivamente servizi accessori essenziali, come pulizia e fornitura di biancheria, mentre ulteriori prestazioni possono determinare l’uscita dal regime.

Differenza tra locazioni brevi e locazioni turistiche

Sebbene nella prassi i due termini vengano spesso sovrapposti, sul piano giuridico esiste una distinzione rilevante. Le locazioni turistiche non sono soggette al limite dei 30 giorni e si configurano come semplici contratti abitativi per finalità di soggiorno.

Le locazioni brevi, invece, costituiscono una categoria fiscale specifica, con regole proprie, soprattutto in presenza di intermediari. Una locazione turistica può rientrare nel regime delle locazioni brevi solo se rispetta tutti i requisiti previsti dalla normativa.

Uno degli aspetti più delicati riguarda la qualificazione dell’attività. La normativa introduce una presunzione di imprenditorialità legata al numero di immobili destinati a locazioni brevi.

In particolare:

• fino al 2025, la soglia è fissata a più di quattro immobili;
• dal 2026, la soglia si riduce a più di due immobili.

Di conseguenza, già dal terzo immobile locato nel 2026 si configura attività d’impresa, con obbligo di partita IVA, adempimenti previdenziali e perdita del regime della cedolare secca.

Regime fiscale: cedolare secca e aliquote applicabili

Le locazioni brevi possono beneficiare della cedolare secca, ma con regole aggiornate. Dal 2024, l’aliquota ordinaria è pari al 26%, con possibilità di applicare il 21% su un solo immobile scelto dal contribuente.

Il meccanismo applicativo prevede quindi:

• 21% per un immobile (se opzionato);
• 26% per eventuali ulteriori immobili;
• esclusione dal regime in caso di attività imprenditoriale.

CIN: obblighi, utilizzo e sanzioni

Elemento centrale della disciplina è il Codice identificativo nazionale (CIN), obbligatorio per gli immobili destinati a locazioni brevi o turistiche.

Il codice deve essere:

• richiesto dal titolare;
• esposto sull’immobile;
• indicato negli annunci e nelle comunicazioni.

L’obbligo è operativo dal 2025, con sanzioni che possono arrivare fino a 8.000 euro in caso di mancata attribuzione e fino a 5.000 euro per omissioni negli annunci.

Il CIN assume rilievo anche ai fini fiscali, dovendo essere riportato nelle dichiarazioni e nella Certificazione Unica.

Certificazione Unica 2026: obbligo di indicazione del CIN

Un ulteriore aspetto operativo riguarda la Certificazione Unica 2026, per la quale l’Agenzia delle Entrate ha definito modalità e scadenze con apposito provvedimento.

In relazione alle locazioni brevi, la CU deve attestare i corrispettivi relativi a contratti di durata non superiore a 30 giorni. In questo contesto, assume rilievo l’obbligo di indicare il CIN:

• nell’ultima pagina della CU, al punto 22.

L’adempimento è funzionale anche alla corretta elaborazione della dichiarazione precompilata. Per questo motivo, è fondamentale che i sostituti d’imposta verifichino l’esattezza del dato, facendo riferimento alle informazioni presenti nella banca dati delle strutture ricettive (BDSR).

Modalità di esposizione dei contratti e gestione dei dati

Per quanto riguarda la comunicazione dei dati relativi alle locazioni brevi, è possibile adottare due modalità:

• forma analitica, con indicazione puntuale di ciascun contratto;
• forma aggregata, con esposizione complessiva dei dati riferiti alla stessa unità immobiliare e allo stesso locatore.

La scelta deve essere coerente per ogni immobile. In caso di modalità aggregata, è necessario compilare anche il campo relativo al numero dei contratti.

Coordinamento tra principio di cassa e natura del reddito

Un profilo particolarmente delicato riguarda il coordinamento tra il principio di cassa, adottato nella Certificazione Unica, e la diversa natura dei redditi derivanti da locazioni brevi.

Tali proventi possono infatti essere qualificati come:

• redditi fondiari, con tassazione per competenza;
• redditi diversi, con tassazione per cassa.

Questa distinzione impone un’attenta gestione dei dati, al fine di garantire coerenza tra quanto certificato dal sostituto d’imposta e quanto dichiarato dal contribuente.

Controlli incrociati tra CIN e redditi dichiarati

L’introduzione del CIN consente all’Amministrazione finanziaria di effettuare verifiche sempre più puntuali attraverso l’incrocio tra i dati identificativi degli immobili e i redditi dichiarati. Il codice, infatti, viene attribuito dal Ministero del Turismo su richiesta del locatore o del gestore ed è associato all’unità immobiliare.

Tuttavia, sul piano sostanziale, possono emergere situazioni in cui l’intestatario del CIN non coincide con il soggetto che percepisce e dichiara il reddito. Si tratta di casistiche frequenti nella pratica operativa.

Tra gli esempi più significativi rientrano:

• il trasferimento della proprietà di un immobile già dotato di CIN, con prosecuzione dell’attività locativa da parte dell’acquirente;
• la concessione in comodato a un familiare che utilizza l’immobile per locazioni brevi, con imputazione del reddito in capo al comodatario;
• il passaggio da una gestione “privata” a una gestione imprenditoriale, ad esempio mediante locazione o sublocazione a una società.

In queste ipotesi si genera un disallineamento tra il codice identificativo e il soggetto dichiarante, situazione che potrebbe essere oggetto di verifiche di coerenza da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Voltura del CIN: quando è possibile e quando è obbligatoria

Per evitare criticità, diventa centrale valutare la corretta gestione del CIN, anche attraverso eventuali operazioni di aggiornamento o trasferimento.

Le indicazioni del Ministero del Turismo chiariscono che la voltura del CIN è subordinata alle disposizioni regionali o locali. Se la normativa territoriale lo consente, è possibile il subentro nel codice già esistente; diversamente, sarà necessario procedere con la cessazione del vecchio CIN e la richiesta di un nuovo codice.

In alcuni casi, la richiesta di un nuovo CIN non è una scelta, ma un obbligo. Ciò accade, ad esempio, quando cambia la natura del soggetto che esercita l’attività, come nel passaggio da persona fisica a impresa. Tale variazione incide infatti anche sulla classificazione statistica dell’attività, rendendo necessario un nuovo codice identificativo.