Agevolazioni prima casa: locazione nota esclude forza maggiore

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Con l’ordinanza n. 2487 del 5 febbraio 2026, la Corte di Cassazione torna ad esaminare i presupposti per la conservazione delle agevolazioni “prima casa” previste dall’art. 1, nota II-bis, lett. a), Parte I, della Tariffa allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Testo Unico dell’Imposta di Registro).

La controversia riguarda la decadenza dal beneficio per mancato trasferimento della residenza nel Comune in cui è situato l’immobile entro il termine di 18 mesi dall’acquisto.

In particolare, la questione oggetto del contenzioso concerne la configurabilità della forza maggiore quando l’immobile risulti occupato da un conduttore che non lo rilascia nei tempi previsti.

L’ordinanza si inserisce nel solco del principio affermato dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 8094 del 2020, offrendo un’applicazione puntuale in materia di agevolazioni “prima casa”.

Agevolazioni prima casa: no forza maggiore se immobile è locato

I fatti di causa  

L’Amministrazione finanziaria aveva emesso un avviso di liquidazione e irrogazione di sanzioni per revoca delle agevolazioni “prima casa”, ritenendo non rispettato l’obbligo di trasferimento della residenza entro 18 mesi.

La Commissione tributaria regionale aveva dato ragione al contribuente e confermato l’annullamento dell’atto impositivo disposto in primo grado.

L’Agenzia delle Entrate aveva quindi proposto ricorso per cassazione, deducendo violazione:

• dell’art. 1, nota II-bis, lett. a), Parte I, Tariffa allegata al D.P.R. n. 131/1986;
• dell’art. 2697 cod. civ., in materia di onere della prova.

Il quadro normativo: requisito della residenza  

L’art. 1, nota II-bis, lett. a), Parte I, della Tariffa allegata al Testo Unico dell’Imposta di Registro prevede che l’acquirente, per fruire dell’aliquota agevolata, debba:

• avere la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile, oppure
• trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto.

La mancata osservanza del termine comporta la decadenza dal beneficio, salvo che ricorra una causa di forza maggiore.

Il contrasto giurisprudenziale sulla forza maggiore  

La Corte di cassazione, nella propria disamina, ha rammentato il precedente contrasto interpretativo.

Un primo orientamento aveva riconosciuto la forza maggiore nel caso di mancato rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino.

In particolare, la forza maggiore era stata ritenuta configurabile quando l’ostacolo fosse imprevedibile e sopravvenuto, come nel caso di reiterati accessi infruttuosi per l’esecuzione del rilascio.

Successivamente, altre pronunce, avevano escluso la forza maggiore quando l’occupazione dell’immobile fosse nota al momento dell’acquisto.

L’intervento delle Sezioni Unite: Cass. n. 8094/2020  

Il contrasto è stato superato dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 8094 del 2020, pronunciata per quanto riguarda la rilevanza della forza maggiore in materia di agevolazioni tributarie.

La Corte a SU ha affermato il seguente principio:

Con la successiva ordinanza n. 12466/21, quindi, la Cassazione ha precisato che, affinché operi la forza maggiore, la mancata realizzazione dell’intento da cui dipende l’agevolazione deve derivare non da un comportamento direttamente o indirettamente ascrivibile all’acquirente, tempestivamente attivatosi, ma da una causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile e inevitabile, tale da rendere inesigibile il comportamento richiesto dalla norma nel termine previsto.

Tale principio può trovare applicazione anche alle agevolazioni “prima casa”, in ragione della medesima ratio.

L’applicazione al caso concreto  

Venendo al caso esaminato, la Cassazione ha escluso la configurabilità della forza maggiore per difetto del requisito dell’imprevedibilità.

Il contratto di locazione, nella specie, era noto al contribuente al momento della stipula dell’atto di compravendita. Di conseguenza:

• l’eventuale ritardo nel rilascio dell’immobile era prevedibile;
• non sussisteva una causa sopravvenuta ed inevitabile;
• il comportamento richiesto dalla norma non poteva ritenersi inesigibile.

La Suprema Corte ha richiamato, in particolare, il passaggio motivazionale di Cass. ord. n. 12466/2021, secondo cui la conoscenza dell’occupazione dell’immobile esclude il requisito dell’imprevedibilità necessario per configurare la forza maggiore.

Il principio sul trasferimento della residenza  

L’ordinanza ha ribadito inoltre un chiarimento interpretativo di rilievo sistematico.

L’art. 1, nota II-bis, lett. a), Parte I, Tariffa allegata al Testo Unico dell’Imposta di Registro richiede il trasferimento della residenza nel Comune in cui è situato l’immobile, non necessariamente nell’immobile acquistato.

Pertanto, anche in presenza di indisponibilità dell’abitazione oggetto di agevolazione, il contribuente avrebbe potuto trasferire la residenza nello stesso Comune, in altro immobile.

Tale circostanza esclude ulteriormente l’inesigibilità del comportamento richiesto dalla norma.

La decisione della Cassazione

La Corte di Cassazione, in conclusione, ha:

• accolto il ricorso dell’Amministrazione finanziaria;
• cassato la sentenza impugnata;
• deciso nel merito, rigettando l’originario ricorso del contribuente;
• compensato integralmente le spese, in considerazione del consolidamento giurisprudenziale successivo alla proposizione del ricorso. 

L’ordinanza n. 2487/2026 consolida un orientamento restrittivo in materia di forza maggiore nelle agevolazioni “prima casa”.

In particolare:

• la conoscenza dell’occupazione dell’immobile al momento dell’acquisto esclude il requisito dell’imprevedibilità;
• l’onere della prova della forza maggiore grava sul contribuente, ai sensi dell’art. 2697 cod. civ.;
• il requisito della residenza riguarda il Comune e non l’immobile specificamente acquistato.