Vendita separata usufrutto e nuda proprietà: trattamento fiscale

L’Agenzia delle Entrate, con risposta a interpello n. 133 del 14 maggio 2025, si pronuncia riguardo al trattamento fiscale applicabile alla vendita simultanea ma separata del diritto di usufrutto e della nuda proprietà di un immobile a favore di acquirenti distinti.

Vendita separata e simultanea di usufrutto e nuda proprietà: chiesti chiarimenti

Gli istanti, marito e moglie in regime di separazione legale dei beni, dichiarano di essere comproprietari in parti uguali di un appartamento di categoria A/2, comprensivo di una cantina pertinenziale di categoria C/2.

Essi intendono vendere "in modo separato ma simultaneo" il diritto di usufrutto e la nuda proprietà dell’appartamento (inclusa la cantina) a due acquirenti differenti.

Alla luce di ciò, gli istanti chiedono chiarimenti sul fatto se il trasferimento separato e contemporaneo del diritto di usufrutto e della nuda proprietà debba essere considerato un unico atto di cessione, soggetto pertanto alle disposizioni dell’articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR, oppure se invece ogni trasferimento debba essere valutato singolarmente, con la costituzione dell’usufrutto ricondotta alla lettera h) e la cessione della nuda proprietà alla lettera b) del medesimo articolo 67 del TUIR.

Modifiche della Legge di Bilancio 2024

L’Agenzia delle Entrate considera le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 (L. n. 213/2023), a partire dal 1° gennaio 2024, al Tuir.

L’articolo 9, comma 5, stabilisce che, salvo diversa indicazione, le norme relative alle cessioni a titolo oneroso si applicano anche agli atti a titolo oneroso che comportano la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento.

L’articolo 67, comma 1, definisce come redditi diversi, qualora non rientrino tra i redditi di capitale, né derivino dall’esercizio di arti, professioni, imprese commerciali o da società di persone, né siano correlati alla posizione di lavoratore dipendente:

• alla lettera b), le plusvalenze ottenute dalla vendita a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni (esclusi quelli acquisiti per successione) e delle unità immobiliari urbane che sono state utilizzate principalmente come abitazione del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra acquisto o costruzione e vendita, nonché tutte le plusvalenze derivanti dalla vendita a titolo oneroso di terreni edificabili secondo le norme urbanistiche vigenti al momento della vendita. Nel caso di immobili ottenuti per donazione, il termine di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante;
• alla lettera h), i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto e dalla costituzione di altri diritti reali di godimento su beni immobili.

A tal proposito, nella relazione illustrativa al disegno di legge di bilancio 2024 si specifica che la modifica apportata all’articolo 9, comma 5, del TUIR ribadisce, salvo diversa previsione nel TUIR o in altre normative, che l’equiparazione tra il diritto di proprietà e i diritti reali di godimento si applica soltanto nel caso di cessione del diritto reale, mentre tale equiparazione non si estende alla costituzione di tali diritti.

Allo stesso modo, nella relazione tecnica collegata al medesimo disegno di legge di bilancio 2024 si evidenzia che, eccetto i casi espressamente regolati dalle norme vigenti, il trattamento fiscale delle plusvalenze riguarda esclusivamente le cessioni dei diritti reali di godimento effettuate dopo la loro costituzione da parte del proprietario, mentre i diritti alienati al momento della costituzione dei medesimi diritti sono tassati sull’intero importo ricevuto nel periodo d’imposta.

Natura autonoma dei negozi giuridici: costituzione usufrutto e cessione nuda proprietà

Nel caso trattato, oltre alla costituzione del diritto di usufrutto, viene trasferita a un soggetto terzo, diverso dall’usufruttuario, la nuda proprietà dello stesso immobile.

L’Agenzia delle Entrate afferma, nella risposta n. 133 del 14 maggio 2025, che si tratta di due operazioni distinte che riguardano due diritti separati: usufrutto e nuda proprietà.

Inoltre ciò comporta una divisione delle prerogative legate al diritto di proprietà:

• il diritto di usufrutto può essere costituito solo quando il soggetto detiene la piena proprietà dell’immobile e solo dopo questa costituzione il proprietario può procedere a trasferire a terzi la nuda proprietà del bene.

A questo proposito, l’Agenzia cita le ordinanze n. 7154/2021 e n. 11922/2021 della Cassazione – anche se riferite alle imposte indirette.

Nella prima pronuncia è stato trattato un caso in cui, con un unico atto, sono stati trasferiti a destinatari differenti la nuda proprietà e l’usufrutto di un medesimo bene. La Suprema Corte, in relazione all’applicazione delle imposte ipocatastali, ha affermato che “non sussiste una necessaria correlazione oggettiva tra la vendita della nuda proprietà e il contestuale trasferimento del diritto di usufrutto a due soggetti diversi, ma soltanto un legame derivante esclusivamente dalla volontà delle parti, con conseguente tassazione separata e autonoma…”.

Con l’ordinanza n. 11922/2021, riguardante l’imposta di registro, la Cassazione ha stabilito che il trasferimento, con un unico atto e a beneficiari diversi, della nuda proprietà e dell’usufrutto di uno stesso cespite costituisce un collegamento negoziale che comporta una tassazione distinta per ciascun negozio, poiché “la connessione tra le due disposizioni si fonda esclusivamente sulla volontà delle parti”.

Trattamento fiscale dei due negozi

Ciò detto, i due negozi sono autonomi dal punto di vista del diritto civile e sono considerati separatamente anche sotto il profilo fiscale.

Di conseguenza:

• il compenso ricevuto per la costituzione a titolo oneroso del diritto di usufrutto rappresenta un reddito diverso, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h) del TUIR, da calcolare secondo le modalità previste dall’articolo 71, comma 2;
• la plusvalenza derivante dalla vendita della nuda proprietà dell’abitazione è soggetta a tassazione ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR, applicando le regole dell’articolo 68, qualora la vendita avvenga entro cinque anni dall’acquisto.