Vendita immobile con Super Sismabonus: nessuna plusvalenza per l’acquirente

In data 20 maggio 2025, l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la risposta a interpello n. 137, con la quale ha fornito importanti chiarimenti in merito al trattamento fiscale della plusvalenza realizzata mediante la cessione di un immobile oggetto di interventi antisismici, per il quale il cedente aveva optato per la cessione del credito d’imposta, in luogo della fruizione diretta della detrazione fiscale del 110%, riconosciuta ai sensi del cosiddetto Superbonus.

L’intervento dell’Amministrazione finanziaria si concentra sull’applicabilità della disciplina prevista dall’articolo 67 del Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR), in particolare alla luce delle modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024, che ha ampliato il novero delle plusvalenze imponibili ai fini IRPEF in presenza di lavori agevolati con Superbonus conclusi da non più di dieci anni. Il caso sottoposto all’attenzione dell’Agenzia ha consentito di approfondire il perimetro applicativo di tale nuova disciplina nel contesto specifico della rivendita di immobili antisismici acquistati da imprese di costruzione.

Il caso: immobile con Super Sismabonus e cessione del credito

Nel caso esaminato con la risposta a interpello n. 137/2025, l’Istante riferisce di aver acquistato nel marzo 2021 un immobile da un’impresa di costruzione, beneficiando delle detrazioni previste dal cosiddetto “Super Sismabonus”, in conformità a quanto disposto dall’articolo 16, comma 1-septies del D.L. 4 giugno 2013, n. 63, nonché dagli articoli 119 e 121 del D.L. 19 maggio 2020, n. 34, convertito dalla legge 17 luglio 2020, n. 77. In particolare, il contribuente ha esercitato l’opzione per la cessione del credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante, come previsto dall’articolo 121 dello stesso Decreto Rilancio.

In vista della vendita dell’immobile nel corso del 2025, l’Istante interpella l’Amministrazione finanziaria per sapere se l’operazione possa generare una plusvalenza imponibile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR, così come modificato dalla Legge di Bilancio 2024. Inoltre, in caso di risposta affermativa, chiede se — ai sensi dell’articolo 68 del TUIR — nella determinazione della plusvalenza debba essere considerato un costo di acquisto decurtato del credito d’imposta ceduto, in quanto correlato alla detrazione fruita in forma indiretta.

L’istanza, quindi, vuole chiarire i riflessi fiscali connessi alla cessione di un immobile oggetto di interventi agevolati con Superbonus, non realizzati direttamente dal cedente, ma da un’impresa venditrice.

Legge di Bilancio 2024, nuova disciplina delle plusvalenze immobiliari

Con l’articolo 1, commi 64-67 della Legge 30 dicembre 2023, n. 213, è stata introdotta una nuova disciplina fiscale sulle plusvalenze immobiliari che amplia il perimetro delle cessioni imponibili ai fini IRPEF. In particolare, è stato inserito il comma 1, lettera b-bis), all’articolo 67 del TUIR, il quale stabilisce che costituiscono redditi diversi anche le plusvalenze realizzate mediante la cessione a titolo oneroso di immobili oggetto di interventi edilizi agevolati dal Superbonus, eseguiti nei dieci anni precedenti alla vendita.

Questa nuova fattispecie si aggiunge alla disciplina ordinaria delle plusvalenze immobiliari e tende a recuperare parzialmente le agevolazioni fruite da soggetti che vendono immobili ristrutturati con fondi pubblici, specie quando questi non siano stati utilizzati come abitazione principale.

La nuova disposizione si applica:

• agli immobili su cui il cedente o altri aventi diritto (es. familiari conviventi) abbiano eseguito interventi agevolati ai sensi dell’art. 119 del D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio), quindi inclusivi di:
  • lavori di efficientamento energetico,
  • interventi antisismici, come quelli previsti dall’art. 16, comma 1-septies del D.L. 63/2013, conosciuto come Super Sismabonus.

Viceversa, sono espressamente escluse dall’ambito applicativo della nuova disposizione:

• le cessioni di immobili acquisiti per successione;
• le cessioni di immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del decennio antecedente alla vendita o, se inferiore, del periodo intercorrente tra l’acquisto e la cessione.

Queste esclusioni mirano a tutelare situazioni di utilizzo personale e familiare dell’immobile e a distinguere i comportamenti speculativi da quelli legati al normale ciclo della vita familiare.

Impatti pratici

La norma, dunque, modifica in modo sostanziale il trattamento delle plusvalenze per chi ha usufruito del Superbonus, in quanto:

• introduce una nuova categoria di reddito imponibile;
• si applica a prescindere dalla percentuale di detrazione (es. 110%, 90%) o dalla modalità di fruizione (utilizzo diretto o cessione del credito);
• non distingue tra cedente esecutore o beneficiario indiretto degli interventi se si tratta della prima cessione dell’immobile post-lavori.

Entrate: la nuova plusvalenza “Superbonus” non si applica alle rivendite successive

Con la risposta n. 137/2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la nuova tassazione delle plusvalenze introdotta dalla legge di Bilancio 2024 (art. 67, comma 1, lett. b-bis del TUIR) si applica solo alla prima vendita dell’immobile dopo l’esecuzione degli interventi agevolati con il Superbonus.

In particolare, la norma riguarda i casi in cui il venditore abbia eseguito o commissionato direttamente i lavori, e la vendita avvenga entro dieci anni dalla fine degli interventi. A conferma di ciò, la circolare n. 13/E del 13 giugno 2024 ha precisato che le vendite successive non rientrano in questo regime agevolato, anche se il nuovo proprietario ha beneficiato della detrazione o ha ceduto il credito d’imposta.

Nel caso specifico, l’istante ha acquistato nel 2021 un immobile da un’impresa che aveva già effettuato i lavori antisismici. Quella cessione rappresenta la prima e unica vendita rilevante per l’applicazione della nuova norma. Di conseguenza, la successiva rivendita nel 2025 da parte del contribuente non è soggetta alla nuova tassazione sulle plusvalenze da Superbonus, perché non è stata lui a realizzare gli interventi agevolati.

Tuttavia, l’Agenzia ricorda che potrebbe comunque applicarsi la disciplina ordinaria prevista dall’art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR. Se, infatti, l’immobile viene rivenduto entro cinque anni dall’acquisto e non è stato adibito ad abitazione principale del cedente, l’eventuale guadagno sarà considerato plusvalenza imponibile e tassato come reddito diverso, secondo i criteri dell’articolo 68 del TUIR.

Pertanto, la risposta n. 137/2025 rappresenta un importante chiarimento operativo per i contribuenti e i professionisti fiscali, contribuendo a delimitare con precisione il campo di applicazione della nuova disciplina sulle plusvalenze immobiliari connesse agli interventi Superbonus. La distinzione tra “prima cessione” e rivendite successive appare decisiva per evitare errori nella determinazione della tassazione.

Sintesi della risposta dell’Agenzia delle Entrate

A seguire una sintesi dei principali criteri e conseguenze fiscali evidenziati nella risposta n. 137/2025 dell’Agenzia delle Entrate, in merito alla tassazione delle plusvalenze nei casi di cessione di immobili oggetto di interventi agevolati con il Superbonus.

La rivendita da parte del contribuente non genera plusvalenza ai sensi del nuovo art. 67, comma 1, lett. b-bis), del TUIR, poiché:

• non si tratta della prima cessione post-intervento;
• l’intervento era stato eseguito dall’impresa cedente;
• il contribuente ha solo beneficiato dell’agevolazione, ma non ha effettuato i lavori.

Tuttavia, potrebbe generarsi una plusvalenza ordinaria se:

• la cessione avviene entro 5 anni;
• l’immobile non è stato adibito ad abitazione principale del venditore.