Locazioni brevi: guida delle Entrate alle nuove regole 2026

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Aggiornata la guida dell’Agenzia “Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari” con le ultime novità introdotte con la legge di bilancio 2026 (legge 199/2025).

La disciplina fiscale delle locazioni brevi continua a evolversi. Con l’aggiornamento di aprile 2026, l’Agenzia delle Entrate ha fatto il punto sulle regole applicabili a questa particolare tipologia contrattuale, introducendo importanti novità soprattutto sul fronte dei limiti operativi e degli obblighi per gli intermediari.

L’intervento normativo più rilevante riguarda la riduzione del numero di immobili che possono beneficiare del regime agevolato, con conseguenze dirette per proprietari e operatori del settore.

Cosa si intende per locazioni brevi

Per locazioni brevi si intendono i contratti di affitto:

• di durata non superiore a 30 giorni;
• aventi ad oggetto immobili a uso abitativo situati in Italia;
• stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

La disciplina si applica anche a fattispecie assimilate, come:

• sublocazioni;
• concessioni a titolo oneroso da parte del comodatario;
• locazioni di singole stanze.

Sono ammessi servizi accessori alla locazione (ad esempio pulizia, fornitura di biancheria o wi-fi), mentre restano esclusi i contratti che includono prestazioni tipiche delle strutture ricettive, come la somministrazione di pasti o servizi turistici, che configurano attività d’impresa.

Nuovo limite dal 2026: massimo due immobili

La principale novità - riporta la guida aggiornata dell’Agenzia sulle Locazioni brevi - riguarda il numero di immobili gestibili in regime di locazione breve.

Dal periodo d’imposta 2026:

• il regime fiscale delle locazioni brevi è applicabile solo se si destinano a tale finalità non più di due appartamenti;
• al superamento di tale soglia, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale.

Si tratta di una modifica significativa rispetto al passato, quando il limite era fissato a quattro immobili. La riduzione punta a distinguere in modo più netto tra attività occasionale e attività economica organizzata.

Cedolare secca: aliquote e modalità di applicazione

I redditi derivanti dalle locazioni brevi possono essere assoggettati, su opzione del contribuente, al regime della cedolare secca, che sostituisce:

• Irpef;
• addizionali regionali e comunali;
• imposte di registro e di bollo (se dovute).

Aliquote in vigore

A partire dal 2024:

• si applica un’aliquota del 26%;
• è prevista un’aliquota ridotta del 21%, ma limitatamente ai redditi derivanti da una sola unità immobiliare scelta dal contribuente.

Base imponibile

La tassazione avviene sull’intero importo del canone indicato nel contratto, senza applicazione di abbattimenti forfettari.

Rientrano nella base imponibile anche eventuali corrispettivi per servizi accessori, salvo che si tratti di spese sostenute direttamente dal conduttore o riaddebitate analiticamente.

Gli obblighi per gli intermediari

Un ruolo centrale è svolto dagli intermediari immobiliari e dai gestori di piattaforme telematiche (come i portali online), ai quali la normativa impone specifici adempimenti.

In particolare, tali soggetti devono:

• trasmettere all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti conclusi tramite il loro intervento;
• applicare una ritenuta del 21% sui canoni o corrispettivi incassati, in qualità di sostituti d’imposta;
• rilasciare la certificazione al locatore delle somme trattenute.

La comunicazione dei dati deve includere, tra l’altro:

• generalità del locatore;
• durata del contratto;
• indirizzo dell’immobile;
• importo del corrispettivo;
• codice identificativo nazionale (CIN).

L’invio va effettuato entro il 30 giugno dell’anno successivo.

Ritenuta del 21%: modalità operative

La ritenuta del 21%:

• è applicata sull’importo lordo del canone;
• ha natura di acconto dell’imposta dovuta dal locatore;
• deve essere versata tramite modello F24 entro il 16 del mese successivo al pagamento.

Sono previste alcune esclusioni, ad esempio quando:

• il pagamento avviene tramite assegno intestato direttamente al locatore;
• intervengono soggetti che svolgono solo servizi di pagamento (come circuiti di carte), senza ruolo di intermediazione contrattuale.